SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher no financiamento?

Você recebe duas simulações para financiar o mesmo imóvel. Na primeira, a prestação começa mais alta e diminui ao longo dos anos. Na segunda, o valor formado por amortização e juros começa menor e permanece constante nas condições do cálculo. Se a decisão olhar apenas para a primeira parcela, a segunda proposta parece mais confortável.

Só que a parcela inicial não mostra quanto da dívida foi realmente pago.

No Sistema de Amortização Constante, o SAC, uma parte igual do principal é amortizada todos os meses. Na Tabela Price, a prestação de juros mais amortização é constante, mas a amortização começa menor e cresce com o tempo. Essa diferença muda a velocidade de queda do saldo devedor, o total de juros e o esforço exigido no começo do contrato.

O objetivo deste artigo é explicar esse mecanismo. Ele não escolhe um sistema por você, porque a decisão ainda depende da taxa, do prazo, do indexador, dos seguros, das tarifas e da sua capacidade de manter o pagamento.

Antes de comparar SAC e Price, entenda a prestação

Cada pagamento de um financiamento tem duas partes centrais:

1. juros, que são calculados sobre o saldo devedor nas condições do contrato;
2. amortização, que é a parte usada para reduzir o principal da dívida.

Se você deve R$ 240 mil e amortiza R$ 2 mil, o saldo cai para R$ 238 mil antes dos ajustes previstos no contrato. No período seguinte, os juros passam a incidir sobre o saldo correspondente àquela etapa.

Nos financiamentos habitacionais, porém, o boleto pode incluir mais itens. A CAIXA explica que a prestação também pode reunir tarifa de administração, seguro por morte e invalidez permanente e seguro de danos físicos ao imóvel. O saldo ainda pode ser atualizado por um indexador contratado, como a TR.

Por isso, “prestação constante” na Price não significa necessariamente que o valor total debitado da sua conta ficará congelado até o fim. Significa que, no modelo sem alterações externas, a soma de juros e amortização foi calculada para permanecer constante. Seguros, tarifas e correção do saldo podem mudar o encargo efetivamente pago.

Como funciona o SAC

No SAC, divide-se o valor financiado pelo número de períodos para encontrar uma amortização constante.

Em um financiamento hipotético de R$ 240 mil por 120 meses, a amortização seria:

R$ 240.000 ÷ 120 = R$ 2.000 por mês.

Os juros são calculados sobre o saldo devedor. Como esse saldo diminui R$ 2 mil a cada pagamento, o valor dos juros também cai. A consequência é uma prestação que começa maior e tende a diminuir.

Esse movimento produz três efeitos práticos:

• exige mais espaço no orçamento no início;
• reduz o saldo devedor mais rapidamente;
• nas mesmas condições de valor, taxa e prazo, tende a gerar menos juros totais do que a Price.

O ponto sensível é a primeira parcela. Um sistema pode custar menos no total e ainda não caber no orçamento da família agora. Assinar contando que “mais para frente melhora” não resolve uma parcela que já começa apertada.

Como funciona a Tabela Price

Na Price, o cálculo busca manter constante a prestação formada por juros e amortização. No começo, os juros representam uma parcela maior do pagamento e a amortização é menor. Conforme o saldo cai, os juros diminuem e a amortização cresce.

Isso costuma deixar a primeira prestação abaixo da prestação inicial do SAC, considerando o mesmo principal, a mesma taxa e o mesmo prazo. Em contrapartida, o saldo devedor demora mais para cair nos primeiros anos.

O Banco Central descreve a Price como o sistema francês de amortização e explica que todas as prestações são compostas por juros e amortização, com capitalização mensal na Calculadora do Cidadão.

A Price pode facilitar o acesso quando a prestação inicial do SAC supera a margem de renda aceita na proposta. Ainda assim, a parcela menor no começo não significa dívida menor nem financiamento mais barato.

SAC e Price em um exemplo calculado

Considere um exemplo hipotético e simplificado com estas premissas:

• valor financiado de R$ 240.000;
• prazo de 120 meses;
• juros de 0,8% ao mês;
• nenhum indexador;
• nenhum seguro, tarifa ou imposto;
• pagamentos feitos sempre na data correta.

Essas condições não representam uma proposta de mercado. Elas isolam os dois sistemas para mostrar o mecanismo.

Momento do contrato	SAC	Price
Primeira prestação	R$ 3.920,00	R$ 3.118,70
Amortização na primeira prestação	R$ 2.000,00	R$ 1.198,70
Saldo após a primeira prestação	R$ 238.000,00	R$ 238.801,30
Prestação no 60º mês	R$ 2.976,00	R$ 3.118,70
Saldo após a 60ª prestação	R$ 120.000,00	R$ 148.151,23
Total de juros em 120 meses	R$ 116.160,00	R$ 134.243,59
Total de juros e principal	R$ 356.160,00	R$ 374.243,59

No primeiro mês, a Price libera R$ 801,30 no orçamento em comparação com o SAC. Só que amortiza R$ 801,30 a menos. Depois de 60 pagamentos, o saldo na Price ainda é R$ 28.151,23 maior.

Até esse ponto, a pessoa teria pago aproximadamente R$ 206.880 no SAC e R$ 187.121,80 na Price. A diferença de desembolso ajudou o orçamento, mas parte dela aparece como uma dívida que demorou mais para diminuir.

Ao fim dos 120 meses, nas premissas usadas, a Price produz R$ 18.083,59 a mais de juros. Se a taxa, o prazo, o indexador ou os custos mudarem, os números também mudam. É por isso que uma conclusão obtida com uma taxa não deve ser transportada automaticamente para outra proposta.

Por que a Price não é “só juros” no começo

Uma frase comum diz que, na Price, a pessoa “paga apenas juros” nas primeiras parcelas. Ela simplifica demais o cálculo.

No exemplo, a primeira prestação da Price tem R$ 1.920 de juros e R$ 1.198,70 de amortização. A dívida diminui, mas em ritmo menor do que no SAC. Em cada mês seguinte, a parcela de juros cai um pouco e a amortização aumenta.

O problema não é a ausência de amortização. O que precisa ser entendido é a velocidade com que o principal diminui. Essa velocidade importa se você pretende vender o imóvel, fazer uma portabilidade, quitar a dívida ou comparar quanto ainda deverá depois de alguns anos.

A parcela do SAC sempre cai e a da Price nunca muda?

Não necessariamente no valor final cobrado.

O sistema de amortização organiza apenas uma parte do contrato. Em um financiamento corrigido por indexador, o saldo pode ser atualizado antes da amortização. Os seguros podem variar conforme saldo, valor do imóvel, idade dos participantes e condições da apólice. Tarifas previstas também entram no pagamento.

A própria CAIXA alerta que a prestação do SAC tende a diminuir e que a prestação Price tende a permanecer igual, mas outras variáveis, principalmente o seguro habitacional, podem alterar os valores.

Antes de tratar a simulação como calendário definitivo, confirme:

• qual é o indexador e como ele atualiza o saldo;
• quais seguros e tarifas compõem o encargo;
• se a taxa informada é nominal ou efetiva;
• como são feitos pagamentos antecipados;
• qual será o saldo devedor em datas importantes para o seu plano.

Qual sistema permite amortizar mais rápido?

O SAC já reduz o principal mais rapidamente pelo desenho das parcelas. Mas isso não impede amortizações extraordinárias em contratos Price, desde que sejam feitas conforme as regras contratadas.

Quando um valor adicional reduz o saldo devedor, os juros futuros passam a ser calculados sobre uma base menor. Dependendo do contrato e da opção oferecida pela instituição, a amortização pode reduzir o prazo ou diminuir o valor das prestações futuras.

Se o objetivo é economizar juros, reduzir prazo costuma preservar pagamentos maiores e encurtar o período durante o qual a dívida gera juros. Se a prioridade é aliviar o orçamento, reduzir a prestação pode ser mais útil. A escolha precisa considerar reserva de emergência, estabilidade da renda e outros objetivos. Não faz sentido usar todo o dinheiro disponível para amortizar e ficar sem caixa para manter as próprias parcelas.

SAC ou Price: qual escolher?

O SAC costuma fazer mais sentido quando a prestação inicial cabe com folga e a prioridade é reduzir o saldo e os juros mais rapidamente. A Price pode ser considerada quando a prestação inicial do SAC impede o acesso ao crédito ou compromete excessivamente o orçamento, desde que o custo maior e a queda mais lenta da dívida sejam compreendidos.

Nenhuma dessas frases decide o contrato sozinha. Compare propostas usando o mesmo:

1. valor financiado;
2. prazo;
3. taxa efetiva;
4. indexador;
5. sistema de amortização;
6. seguros, tarifas e demais custos;
7. cenário de amortizações antecipadas, se elas fizerem parte do plano.

Depois, observe três números: a maior prestação que a família terá de pagar, o saldo devedor nos anos em que uma mudança pode acontecer e o total desembolsado no cenário apresentado.

Não compare financiamento apenas pela taxa ou pela primeira parcela

O Banco Central orienta a conferir o Custo Efetivo Total, o CET, que reúne juros, tarifas, impostos e outras despesas previstas. As instituições devem informar esse custo para permitir a comparação entre propostas.

O CET melhora a leitura do preço do crédito, mas não substitui a planilha de evolução do contrato. Duas propostas podem apresentar custos próximos e distribuir o esforço de maneiras diferentes ao longo do tempo.

Peça as simulações completas e faça quatro perguntas:

• Quanto pago no início e no período mais pesado do contrato?
• Quanto ainda devo depois de 2, 5 e 10 anos?
• Quanto pago no total se mantiver o contrato até o fim?
• O que acontece com prazo e prestação se eu amortizar um valor extra?

Essas respostas revelam mais do que o nome SAC ou Price.

A decisão começa no orçamento

Um financiamento pode ser aprovado e ainda deixar pouco espaço para condomínio, IPTU, manutenção, alimentação, saúde, lazer e reserva. O banco avalia critérios de crédito; a família precisa avaliar se o compromisso preserva a vida que pretende manter durante o contrato.

Antes de escolher o sistema, confira se a prestação mais alta do cenário cabe sem depender de renda incerta, cartão ou retirada da reserva todos os meses. Depois, preserve dinheiro para os custos da compra e para os imprevistos que continuam existindo depois da mudança.

O artigo Como se preparar financeiramente para financiar um imóvel ajuda a organizar entrada, custos de fechamento, parcela e reserva. Para colocar os números em um único lugar, use também a ferramenta Pronto Para Financiar.

SAC e Price são formas diferentes de distribuir o pagamento da mesma dívida. A melhor proposta não é simplesmente a que começa com a menor parcela. É aquela cujo custo, saldo devedor e esforço mensal continuam sustentáveis durante o caminho que a sua família realmente pretende percorrer.

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Fontes e referências

1. CAIXA: perguntas frequentes sobre financiamento habitacional, indexadores, composição da prestação e sistemas SAC e Price.
2. CAIXA: SAC ou Price, diferenças entre os sistemas de amortização.
3. CAIXA: passos, indexadores e sistemas de amortização.
4. Banco Central: financiamento com prestações fixas e Tabela Price.
5. Banco Central: cuidados ao contratar crédito e Custo Efetivo Total.

Fontes consultadas em 13 de outubro de 2026. Todos os valores do exemplo são hipotéticos e foram calculados apenas para demonstrar os mecanismos do SAC e da Price. Eles não representam oferta, taxa vigente nem recomendação individual.

Este texto tem finalidade educativa e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras dependem do seu objetivo, prazo e tolerância a risco.